רכישת נדל"ן בארה"ב מכונס נכסים

בשוק הנדל"ן בכלל, רכישת נכס הנמצא תחת הליך כינוס נכסים עשויה להיות הזדמנות פז. בארה"ב, הדבר נכון כפליים בשל הפשטות והמהירות היחסית של תהליך כינוס הנכסים הנהוג בה. השקעות מסוג זה קורצות למשקיעים ישראלים רבים, אך על מנת שתוכל לנצל כראוי את יתרונותיה של השקעה מסוג זה, יהיה עליך להבין היטב את משמעויות המצב.

ישנן שלוש דרכים בהן נכס בארה"ב יעמוד למכירה בהליך כינוס נכסים:

Shortsaleכינוס נכסים מרצון, בהוראת הבנק ובהסכמת המוכר.

Foreclosureכינוס נכסים שאינו מרצון, לאחר שהנכס עוקל בעקבות אי תשלום החובות.

Noteרכישת חוב שלא נפרע מידי הבנק במחיר מופחת.

 

ברוב המקרים, יהיה מחירו של נכס הנמצא בהליך כינוס נכסים נמוך משמעותית משווי השוק שלו, אך לא תמיד יהיה זה המצב. במקרים מסוימים, יחליט כונס הנכסים לתמחר את הנכס במחיר גבוה משווי השוק, ועל כך יש לתת את הדעת לפני הרכישה.


חשוב לשים לב, כי לצד הביטחון של רכישת נכס מכונס נכסים, המבטיחה כי הנכס הנרכש לא נמצא תחת כל חוב או סכנת שיעבוד, קיים חיסרון לא קטן בשיטת המכירה של הנכס המבוססת, ברוב המקרים, על מכרז. חשוב לבצע הכנה מתאימה לפני הגשת הצעתך, על מנת לנקוב במחיר משתלם, ויחד עם זאת בעל סיכויים ריאלים לזכייה.

חשבונות נאמנות, עורכי דין אמריקאים, ובדיקה רגולטורית- אלו הדברים שתהיו חייבים לוודא לפני שאתם רוכשים נכס אמריקאי. >>>

הטיפים שלי לקראת הרכישה:

  1. בדוק את האזור בו נמצא הנכס – זכור כי מדובר במדינה זרה, אותה אינך מכיר, ולכן הבדיקה צריכה להיות יסודית במיוחד, ולכלול היבטים הקשורים לגיאוגרפיה, תעסוקה, חינוך, אופי האוכלוסייה, טווח המחירים באזור, מוניטין השכונה וכדומה. בארה"ב נהוג לפרסם באינטרנט את ה- occupancy – נתוני התפוסה של כל אזור, אני ממליץ מאוד להיעזר בהם.
  2. אל תוותר על בדיקת הבית עצמו – כשם שלא היית מוותר על בדק בית ברכישת נדל"ן בארץ, כך יש להקפיד על בדיקת נכס שנמצא מעבר לים. קח בחשבון כי נכס הנמצא תקופה ארוכה בחזקת הבנק, תחת הליך כינוס נכסים, עשוי להיות מוזנח בתקופה זו ולהצריך, לא פעם, שיפוצים נרחבים, שיקול אותו חשוב להכניס לבחינת כדאיות העסקה.
  3. בצע מחקר מקיף על חברת השיווק – שוק הנדל"ן בארה"ב, במיוחד זה שפונה למשקיעים מחו"ל, כולל לא מעט חברות מפוקפקות, מהן יש להתרחק כמו מאש. בדוק היטב מיהי חברת השיווק העומדת מולך, האם היא באמת יושבת בכתובת שהיא מספקת, עד כמה היא ידועה ומה המוניטין שלה.
  4. בחר חברת הניהול בעלת נציגות מקומית – חברת ניהול אמינה, בעלת וותק וניסיון, בעלת סניף ישראלי ונציגים דוברי עברית, תקל משמעותית על התנהלותך במסגרת תהליך הרכישה ובעתיד.
  5. וודא שהערכת שווי הנכס נעשתה מטעם בנק אמריקאי מוכר ומהימן.
  6. וודא כי כספי הרכישה יועברו לחשבון נאמנות מבוטח ולא לחברת השיווק או לגוף פרטי אחר.
  7. הקפד לרכוש ביטוח רכישה, הנקרא Title Insurance, על מנת להבטיח כי הנכס שאתה רוכש לא ניצב תחת סיטואציה משפטית כזו או אחרת.
  8. ברר לגבי השתתפות בהוצאות – במקרים מסוימים מקובל לבקש ממוכר הנכס להשתתף בעלות השיפוץ, בדיקת הנכס ועלויות נוספות.
  9. תשלומי מיסים שוטפים, כגון תשלומי הארנונה, הם באחריות המשכיר, אל תשכח לקחת זאת בחשבון בבחינת כדאיות העסקה.

לאורך כל הדרך, חשוב לוודא כי כל הבטחה שאתם מקבלים מתועדת בכתב, ולא להיכנס לעסקה עד שבדקתם את כל פרטיה לעומק. מומלץ בחום להיעזר בגורם מקצועי אשר מכיר את התהליך, את יתרונותיו ואת ה"מוקשים" מהם יש להיזהר, על מנת להבטיח רכישה חכמה ומתגמלת.